發文機關：深圳市住房和建設局

發布文號：深建規〔2016〕1號

發布日期：2016-01-22

實施日期：2016-01-22

時效性：現行有效

正文

（深建規〔2016〕1號）

各區人民政府，各有關單位：

為規范保障性住房收購價格的計價行為，維護各方的合法權益，我局制定了《深圳市保障性住房收購操作規程（試行）》，現予印發，請遵照執行。

深圳市住房和建設局

2016年1月22日

深圳市保障性住房收購操作規程（試行）

第一條

為規范保障性住房收購行為，依據《中華人民共和國物權法》《深圳市保障性住房條例》等相關法律、法規及規范性文件規定，結合深圳市實踐，制定本規程。

第二條

本規程適用于市（區）住房保障部門對社會投資主體建設的，且納入我市保障性安居工程年度計劃的公共租賃住房和安居型商品房進行的收購活動，土地出讓合同中已經明確收購價格和方式的除外。

第三條

市住房保障主管部門負責組織擬訂全市保障性住房年度收購計劃或者市政府安排的其他收購計劃，經批準后組織實施。

市（區）住房保障部門或者其授權單位為收購主體，分別負責本級保障性住房的收購，簽訂保障性住房收購合同，委托市（區）建設工程造價管理機構對收購價格進行測算。區住房保障部門或者其授權單位簽訂保障性住房收購合同的，應當報市住房保障部門備案。

第四條

保障性住房收購范圍包括保障性住房專有部分、與專有部分對應的共有部分和產權歸小區居民共有或者共同使用的公共配套設施設備。

宗地內屬于供社區居民使用的社康中心、警務室、幼兒園、中小學、市政道路等公共設施、交通設施不納入保障性住房收購范圍。

第五條

保障性住房收購計劃經審批后，由住房保障部門負責組織實施。

社會投資主體在收購項目取得建設工程規劃許可，且基坑支護工程完工后，根據本規程測算收購價格，并報收購主體審核。

收購主體委托建設工程造價管理機構對收購項目進行價格測算，審核確定收購價格后，簽訂保障性住房收購合同。

第六條

在洽談收購前已經確定為安居型商品房的，參照《安居型商品房定價實施細則》測算收購價格；在洽談收購時或者后期確定為安居型商品房性質的，其收購價格按照本規程進行測算，如已繳納地價則應當把實際繳納的地價計算至收購價格。

第七條

收購價格的測算時點以建設工程規劃許可證確定的時間為準。其收購價格由下列內容組成：

（一） 建設成本。指項目投資建設所發生的客觀平均成本，測算方式依據本規程第八條執行。

（二） 合理利潤。按基本建設費與管理費之和的3%計取。

（三） 戶內裝飾裝修造價。市（區）住房保障部門委托市（區）造價管理機構按實際裝飾裝修配置審核戶內裝飾裝修造價，裝飾裝修造價以審核的結論為準。

（四） 收購雙方約定的其他項目。

收購價格不得包括下列費用：

（一） 開發經營單位自用的辦公用房、營業用房等各種費用。

（二） 企業的贊助、捐贈支出以及其他各種與開發經營無關的費用。

（三） 各種賠償金、違約金、滯納金和罰款。

（四） 國家和省、市規定不得列入成本費用的其他支出。

第八條

建設成本的測算對象包括：

（一） 主體部分及其附屬。包括保障性住房主體部分以及為使主體功能得以正常發揮所必須的附屬及配套設施，如主體土建（含基坑、樁基）工程、水暖電氣消防等安裝工程及設備、附屬工程等。

（二） 地下室。指地下室建筑及其安裝部分、人防工程、地下室車道出入口及其應當分攤的土方及樁基工程。

（三） 基礎設施及公共配套部分?；A設施主要包括小區用地規劃紅線以內的道路、圍墻、供水、供電（含一戶一表）、供氣、有線電視、電信、郵政報箱、路燈、防盜、綠化、園林建筑、環衛、排污、排水、消防設施等；公共配套部分包括小區居民共同使用或者土地使用權出讓合同中約定建后產權歸全體業主共有的附屬及配套設施。

第九條

建設成本所包含內容（建設成本是各項費用之和，各項費用計算原則在附件中說明）：

（一） 基本建設費用。包括建設前期工程費及勘察設計費、建筑安裝工程費及設備費、基礎設施建設費和公共配套設施建設費及工程建設其他支出等費用。

（二） 管理費。指建設單位在建設期間發生的管理性開支。

（三） 法定規費。包括物業專項維修資金、竣工測繪費用等規費。

（四） 資金成本。指社會投資主體為保障性住房建設籌措資金所發生的銀行貸款利息或者自籌資金的貨幣時間價值。資金成本的計算時間為項目開發期，如在約定交付日前提前支付的資金需扣減相應的貨幣時間價值。但社會投資主體與住房保障部門在簽訂收購合同中約定不計資金成本的除外。

（五） 法定稅金。包括營業稅、城建維護稅、教育附加費及印花稅等國家規定的稅費。

第十條

保障性住房收購合同應當包括但不限于下列內容：

（一） 項目概況。包括土地來源、建設規模、項目建設工期、建設內容及標準。

（二） 項目收購。包括收購范圍、收購價款、收購款支付、收款賬戶。

（三） 項目移交與保修。包括項目移交條件、移交時間、移交驗收、移交手續、保修責任、保修程序等。

（四） 產權登記。包括初始登記、轉移登記、相關稅費承擔主體等。

（五） 違約責任和爭議處理。

第十一條

收購款項按照以下方式支付：

（一） 社會投資主體利用自有用地投資建設的保障性住房，收購款項按照下列步驟支付：

1． 項目收購范圍住宅工程進度達到±0.00后且已簽訂收購合同的，按照不超過收購總價20%的標準支付；

2． 項目收購范圍住宅的全部主體封頂（建設單位和監理單位蓋章確認）后，按照不超過收購總價45%的標準支付；

3． 取得竣工驗收備案回執后，按照不超過收購總價80%的標準支付；

4． 項目移交且產權證辦理至住房保障部門后，按照不超過收購總價95%的標準支付，余款在工程竣工驗收合格滿2年后支付。

其中，當收購項目未含裝修費用或裝修費用未確定時，按照上述條款計算支付；當項目裝修費用已確定時，需將裝修費用計入收購總價后，再進行計算支付。

（二） 城市更新改造或商品房搭配建設的保障性住房，其保障性住房配建面積不足1萬平方米的，收購款項在移交且產權轉移登記至住房保障部門后按照不超過收購總價95%的標準支付，余款在工程竣工驗收合格滿2年后支付；保障性住房配建面積超過1萬平方米（含1萬平方米）的，收購款項支付參照本條第（一）款執行。

第十二條

本規程實施前，已簽訂收購合同或有批復意見的收購項目，按照收購合同條款或批復意見繼續履行；未簽訂收購合同或無批復意見的收購項目，參照本規程確定。

第十三條

本規程附件《深圳市保障性住房收購價格測算指引》與本規程同時頒布實施，市住房保障主管部門可以根據法律、法規、政策的變動和本規程的規定結合市場實際情況，會同相關部門對本規程附件所列內容進行適時調整。

本規程及附件對法定規費、法定稅金的規定，與法律、法規及政策規定不一致時，以法律、法規及政策規定為準。

本規程規定之外的保障性住房收購價格，可以參照本規程進行測算和審核。

第十四條

本規程自發布之日起實施，有效期2年。

附件

深圳市保障性住房收購價格測算指引

根據《深圳市保障性住房收購規程》，結合本市實際情況，制定本指引。

本指引包括如下三個部分：《第一部分：建設成本計算方式》《第二部分：合理利潤計算方式》《第三部分：戶內裝飾裝修造價確定原則》。每個部分的計算方式采用文字說明與表格相結合的形式，表格所指數據或者計算方式等需結合文字說明使用。

深圳市保障性住房收購價格計算公式為：

保障性住房收購價格=建設成本＋合理利潤＋戶內裝飾裝修造價

收購價格構成示意圖

第一部分建設成本計算方式

建設成本=基本建設費＋管理費＋法定規費＋資金成本＋法定稅金

Ⅰ基本建設費

基本建設費=建設前期工程及勘察設計費＋（建筑安裝工程及設備費＋基礎設施建設費與公共配套建設費）×（收購當期造價指數/2011年11期造價指數）×（1-市造價站公布的上一年度住宅工程平均下浮率）＋其他費用

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說明：建設前期工程及勘察設計費是以無重復或無采用標準設計考慮，如工程設計中采用標準設計或復用設計的，其建設前期工程及勘察設計費應為建安工程費、基礎設施建設費用以及公共配套建設費的4.6%；采用標準設計或復用設計但需要重新進行基礎設計的，其建設前期工程及勘察設計費應為建安工程費、基礎設施建設費用以及公共配套建設費的4.8%。

表1-1建筑安裝工程及設備經濟指標

依據收購房屋所在樓棟的總樓層、地下室層數以及基坑支護施工特點選擇對應的建筑安裝工程及設備的經濟指標。

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注：1．表中的經濟指標未含地下室工程造價。地下室經濟指標為：二層及多于二層地下室經濟指標是2200元/平方米地下室面積（包括地下室建筑及安裝造價、人防工程、地下室車道出入口），一層地下室經濟指標是2300元/平方米地下室面積（包括地下室建筑及安裝造價、人防工程、地下室車道出入口）。如地下室屬于小區業主共有，則收購價格應分攤地下室造價，計算方式為地下室建筑面積乘以地下室經濟指標，然后除以宗地可售面積。

2． 框剪結構14層以下住宅，如不包括電梯工程，則應在該經濟指標基礎上再扣減130元。

3． 表中的經濟指標未含太陽能熱水系統和中水系統，如收購項目含有太陽能熱水系統和中水系統，則其價格另算，中水系統按33.69元/平方米計算，太陽能熱水系統按76.39元/平方米計算，中水系統按收購住宅的總建筑面積計算收購價，太陽能熱水系統按收購住宅的能覆蓋太陽能熱水服務的房屋建筑面積計算，覆蓋太陽能熱水服務的房屋建筑面積如有詳細圖紙則按圖紙計算，未有詳細圖紙則以住宅每棟屋頂層往下計共12層的總建筑面積。

表1-2其他費用計算表

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Ⅱ管理費計算方式

依據收購房屋所在宗地的建設規模選擇對應的單價。

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Ⅲ規費、稅金計算方式

注：法定稅金在收購價格計算時如已繳納稅金，則按實際繳納計算，如未繳納，則按上述規定計算。

Ⅳ資金成本計算方式

注：1．I為資金成本總額，P為基本建設費用，i為同期銀行商業貸款年利息率，n為保障性住房開發建設周期，P1、P2…Pk為收購價格預付款金額，n1、n2…nk為預付款的計息期（是從支付時點起到開發結束的時間段）。

2． 開發期及分期支付的支付時點。

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第二部分合理利潤計算方式

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第三部分戶內裝飾裝修造價確定原則

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造價指數

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貸款利率

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2006-2014住宅工程下浮率

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