發文機關：深圳市人民政府

發布文號：深府辦〔2014〕8號

發布日期：2014-05-27

實施日期：2014-05-27

時效性：現行有效

歷史修訂版本：

深圳市人民政府辦公廳印發關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施的通知[2012-08-17]

目錄

一、 完善城市更新用地處置政策

二、 完善城市更新地價政策

三、 鼓勵舊工業區升級改造

四、 試點開展小地塊城市更新

五、 強化城市更新實施管理

正文

各區人民政府，市政府直屬各單位：

《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》已經市政府同意，現予印發，請認真組織實施。實施中遇到的問題，請逕向市規劃國土委反映。

深圳市人民政府辦公廳

2014年5月27日

關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施

為深入貫徹黨的十八大、十八屆三中全會精神，更好地發揮市場在資源配置中的決定性作用和政府的調控管理作用，進一步加強和改進城市更新工作，促進我市經濟社會實現有質量的穩定增長和可持續的全面發展，結合《深圳市城市更新辦法》（以下簡稱《辦法》）和《深圳市城市更新辦法實施細則》（以下簡稱《實施細則》）有關規定，制定以下暫行措施。

一、 完善城市更新用地處置政策

（一）申報拆除重建類城市更新計劃的城市更新單元，拆除范圍內權屬清晰的合法土地面積占拆除范圍用地面積的比例應當不低于60%。

申請通過綜合整治進行升級改造的舊工業區，權屬清晰的合法土地面積占申報范圍用地面積的比例應當不低于50%。

（二）舊住宅區申請拆除重建的，建筑物建成時間原則上應不少于20年；舊工業區、舊商業區申請拆除重建的，建筑物建成時間原則上應不少于15年。

（三）對于經批準納入城市更新計劃的城市更新區域內未簽訂征（轉）地協議或已簽訂征（轉）地協議但土地或者建筑物未作補償，用地行為發生在2007年6月30日之前，用地手續不完善的建成區，可按照以下規定進行歷史用地處置：

1． 原農村集體經濟組織繼受單位（以下簡稱繼受單位）自行理清處置土地范圍內的經濟關系。進行拆除重建的，應當自行拆除、清理地上建筑物、構筑物及附著物等。

2． 繼受單位應當與政府簽訂完善處置土地征（轉）手續的協議，政府不再另行支付補償費用。

3． 對于拆除重建類項目，政府將處置土地的80%交由繼受單位進行城市更新，其余20%納入政府土地儲備。在交由繼受單位進行城市更新的土地中，應當按照《辦法》和《實施細則》要求將不少于15%的土地無償移交給政府納入土地儲備。前述儲備土地優先用于建設城市基礎設施、公共服務設施、城市公共利益項目等。

4． 對于拆除重建類項目，處置后的土地可以通過協議方式出讓給項目實施主體進行開發建設，其分攤的建筑面積按照改造后的功能和土地使用權使用期限以公告基準地價標準的110%計收地價（其中的10%為對歷史用地行為的處理）。

對于通過綜合整治進行升級改造的舊工業區，處置后的土地可以通過協議方式出讓給繼受單位，使用年期為30年，地上原有建筑面積按照原有功能和土地使用權使用期限以公告基準地價標準的60%計收地價（其中的10%為對歷史用地行為的處理），限定自用；新建建筑面積的10%應無償移交給政府，其余部分按照本暫行措施第（十六）條的規定繳納地價后可按程序登記在繼受單位名下。

城市更新區域內符合《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》及其實施辦法規定情形的歷史遺留違法建筑，也可按其規定進行處置。

（四）對于市政府《關于寶安龍崗兩區自行開展的新安翻身工業區等70個舊城舊村改造項目的處理意見》（深府〔2006〕258號）確定的70個舊城舊村改造項目，根據城市更新單元規劃確定的開發建設用地，按照《實施細則》第六十二條繳交地價后可以通過協議方式出讓給經確認的項目實施主體。

（五）國有已出讓的工業或倉儲用地在2007年6月30日之前已建設，但建筑面積不足合同或有關批準文件確定的建筑面積的，按照法定圖則規劃仍為工業或物流倉儲功能，因規劃實施等原因需劃入城市更新單元的，整宗地可納入城市更新單元拆除用地范圍，適用城市更新政策。

（六）按照城市更新單元規劃，項目改造后的一宗地內包含居住及其他土地用途的，居住部分土地使用權使用期限不超過70年。

拆除重建類的城市更新項目改造為工業用途的，其土地使用權使用期限不超過50年；拆除重建類的城市更新項目原則上不得改造為倉儲物流用途，若確因我市產業發展需要，改造為現代物流用途的，其土地使用權使用期限按不超過30年確定。

（七）在已列入拆除重建類城市更新計劃的城市更新單元中選取試點，探索研究城市更新項目涉及的政府社團用地、被占用國有用地的處置方式，加強城市更新的空間整合作用，更好地促進規劃實施和土地高效利用。

二、 完善城市更新地價政策

（八）舊工業區升級改造為工業用途或者市政府鼓勵發展產業的拆除重建類城市更新項目，其配套設施限定自用。其中，配套商業設施的地價按照公告基準地價計收，其他配套設施的地價按照《辦法》第三十八條第一款的規定計收。配套設施如按規定經批準進入市場銷售的，應當按照市場評估地價標準補繳地價。

（九）城市更新項目拆除范圍內包含的原有協議出讓的城市基礎設施及公共服務設施用地，改造后按照以下規則計收地價：

1． 改造為居住、商業服務業的，對應的建筑面積以市場評估地價標準計算應繳納地價，扣減原已繳納地價的剩余期限地價。

2． 改造為工業（含現代物流）的，地價測算適用《辦法》第三十八條第一款、第三款。

3． 改造為經營性公共服務設施及城市基礎設施的，對應的建筑面積以公告基準地價標準按照建筑類型修正系數修正計算應繳納地價，扣減原已繳納地價的剩余期限地價，限整體轉讓。

（十）對于適用《辦法》第三十八條第一款、第三款規定，由舊工業區升級改造為工業用途或者市政府鼓勵發展產業，以及適用《辦法》第三十九條規定，由舊居住區、舊商業區升級改造為居住或商業服務業的城市更新項目，確定地價計收基準容積率和基準建筑面積，采用分段方式計收地價。

地價計收基準容積率計算公式如下：

公式（略）

--2013版《深圳市城市規劃標準與準則》一類密度分區基準容積率。由舊工業區升級改造為工業用途或者市政府鼓勵發展產業的項目R深標基準為6.0。

基準土地移交率--拆除范圍用地面積小于10000平方米的城市更新單元的基準土地移交率為30%，其余城市更新單元的按照《實施細則》第十二條第一款規定確定。

實際土地移交率--指移交給政府的權屬清晰用地的面積和拆除范圍用地面積的比率。

改造后同時包含多種建筑功能的，地價計收基準容積率按各建筑功能基準容積率及其計容積率建筑面積所占比例加權平均確定。

地價計收基準建筑面積為地價計收基準容積率與開發建設用地面積的乘積。

地價計收基準建筑面積以內的部分按《辦法》第三十八條第一款、第三款及第三十九條規定計收地價；超出部分中的住宅按照2.5倍公告基準地價標準計收地價，其他功能按照2倍公告基準地價標準計收地價。

在本暫行措施施行之前已核發城市更新單元規劃批復的項目不適用本條規定。

（十一）城市更新項目涉及按照公告基準地價標準計收地價，符合以下條件的，項目當期的地價測算按照城市更新單元規劃批準時的公告基準地價標準執行：

1． 項目整體或分期開發的首期在城市更新單元規劃批復核發之日起2年內辦理用地出讓手續的。

2． 項目分期開發的二期在城市更新單元規劃批復核發之日起3年內辦理用地出讓手續的。

3． 項目分期開發的三期及后續各期在城市更新單元規劃批復核發之日起4年內辦理用地出讓手續的。

城市更新項目在2013年1月8日前已經市規劃國土部門審議通過城市更新單元規劃，但尚未進行規劃批復的，在本暫行措施施行之日起6個月內辦理用地出讓手續，可按照2013年1月8日調整前的公告基準地價標準計收地價。

不符合上述條件的，按照辦理用地出讓手續時的公告基準地價標準執行。

辦理用地出讓手續時間為更新項目完成建設用地審批后實施主體向市規劃國土部門申請簽訂土地使用權出讓合同的受理時間。

（十二）城市更新項目涉及按照市場評估地價標準計收地價的，由市規劃國土發展研究中心和在深圳市注冊且執業范圍為廣東省或全國的土地評估市場中介機構（以下簡稱市場機構）按照同等規則分別進行評估，地價金額按照市規劃國土發展研究中心評估結果和市場機構評估結果平均值的85%計收。其中，市場機構評估結果應當按照3家市場機構評估值的算術平均值確定。市場評估由市規劃國土主管部門委托市規劃國土發展研究中心按照公開、公平的要求組織，項目實施主體參與，通過搖號、抽簽等隨機方式確定3家市場機構，市場評估的組織費用和評估費用由項目實施主體承擔。

（十三）城市更新項目的地價可以不計息分期繳交。按照市場評估地價標準計收的地價部分，首次繳交比例不得低于30%，余款1年內交清；按照其他標準計收的地價部分，首次繳交比例不得低于50%，余款1年內交清。

三、 鼓勵舊工業區升級改造

（十四）為促進我市產業轉型升級，拓展產業發展空間，鼓勵舊工業區在滿足結構安全和消防要求的前提下，開展以綜合整治為主，融合功能改變、加建擴建、局部拆建等方式的城市更新。

（十五）舊工業區出于消除安全隱患、完善現狀功能等目的進行綜合整治的，可增加面積不超過現狀建筑面積15%的電梯、連廊、樓梯等輔助性公用設施。由區政府（含新區管委會，下同）負責項目審批，組織實施、竣工驗收并進行后續監管。

（十六）對于符合我市產業發展導向和城市規劃，地上建筑物建成時間不少于10年，權利主體的城市更新意愿符合《實施細則》第三十七條設定標準的舊工業區，除可增加面積不超過現狀建筑面積15%的電梯、連廊、樓梯等輔助性公用設施外，還可通過加建擴建、功能改變、局部拆建方式增加生產經營性建筑面積，按以下規定辦理：

1． 申請列入計劃，由區政府審查后，報市規劃國土主管部門審批。

2． 編制城市更新規劃報市規劃國土主管部門審批，更新規劃確定的用地功能須與法定圖則相符。

屬于在原有建筑結構主體上進行加建的，加建的規模不得對原有結構安全和消防安全產生影響；屬于空地擴建的，擴建范圍內新批準的容積率不超過所在宗地原容積率的2倍；屬于局部拆建的，拆除范圍面積不超過所在宗地面積的15%且不大于5000平方米，且拆除范圍內新批準容積率不超過所在宗地原容積率的2倍。

3． 按照有關規定辦理規劃、用地、建設、環保、水務、消防等審批事項。

4． 進行功能改變、局部拆建的，按照《辦法》及《實施細則》有關規定繳納地價。進行綜合整治、加建擴建的，新建的建筑面積屬于城市基礎設施、公共服務設施及電梯、連廊、樓梯等輔助性公用設施的，免收地價；屬于普通工業廠房的，按照相應公告基準地價標準的10%計收地價；屬于新型產業用房或產業配套設施的，按照相應公告基準地價標準的50%計收地價。

5． 改造后新建的建筑面積均限定自用，屬于工業樓宇的可按照《深圳市工業樓宇轉讓管理辦法（試行）》及其實施細則進行轉讓，其中，按照本暫行措施第（三）條進行用地處置的，其原有工業樓宇首次轉讓免收增值收益。

6． 改造時辦理用地手續的，土地使用權使用期限按照該宗地原用途使用期限扣除已實際使用時間的剩余期限確定。剩余期限不足30年的，最高可按30年補足，但剩余期限與該宗地已實際使用時間之和不可超過該宗地的原土地用途法定最高期限。

（十七）舊工業區通過綜合整治進行升級改造過程中涉及城市基礎設施、公共服務設施建設的，由市、區政府安排資金予以優先保障。項目免收各種行政事業性收費，符合有關條件的，可享受相關產業資金扶持政策。

四、 試點開展小地塊城市更新

（十八）位于原特區已生效法定圖則范圍內，拆除范圍用地面積小于10000平方米但不小于3000平方米且具有以下情形之一的區域，可以按規定申請劃定小地塊城市更新單元：

1． 舊工業區升級改造為工業用途或者市政府鼓勵發展產業的。

2． 舊工業區、舊商業區升級改造為商業服務業功能的。

3． 為完善法定圖則確定的獨立占地且總面積不小于3000平方米的城市基礎設施、公共服務設施或其他城市公共利益項目確需劃定城市更新單元的。

（十九）小地塊城市更新單元拆除范圍內的用地應為完整宗地，土地及建筑物應當具有合法手續，權利主體的城市更新意愿應當達到100%。

（二十）在計劃申報階段，申報主體除提供計劃申報指引規定的申報材料外，還應提交符合城市更新單元規劃編制技術規定要求的城市更新單元規劃方案；屬于舊工業區升級改造為工業用途或者市政府鼓勵發展產業的，應當提供產業主管部門意見。

區城市更新職能部門結合周邊地塊的改造情況、改造條件和必要性，就申報區域進行城市更新的必要性及更新單元范圍的合理性出具意見。

（二十一）小地塊城市更新單元內可供無償移交給政府的獨立用地應當不小于拆除范圍用地面積的30%。移交的土地除用于落實規劃確定的城市基礎設施、公共服務設施、城市公共利益項目等以外，其余部分可協議出讓給項目實施主體按照規劃進行建設，其對應的建筑面積按照以下方式測算應繳納地價：

1． 涉及按照市場評估地價計收的，按1.2倍市場評估地價值進行測算。

2． 涉及按照公告基準地價標準計收的，按2.5倍公告基準地價標準值進行測算。

五、 強化城市更新實施管理

（二十二）市規劃國土主管部門應當組織各區政府定期對城市更新計劃進行清理，對于具有以下情形之一的項目，可按程序調出計劃：

1． 自城市更新計劃公告之日起1年內，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新單元規劃報批的。

2． 自城市更新單元規劃批準之日起2年內，項目首期未確認實施主體的。

3． 自實施主體確認之日起1年內，未辦理用地出讓手續的。

（二十三）城市更新項目的實施納入市政府績效考核。區政府應當明確城市更新職能部門的職責，減少審批層級和環節，加強實施監管；對于城市更新單元規劃已獲批準的項目，應抓緊組織制定實施方案，加強搬遷等工作的組織協調，明確項目實施進度，推動項目按時開工；應定期向市查違和城市更新工作領導小組辦公室報送項目推進情況。

市規劃國土主管部門應當加強對城市更新項目實施的監督，積極推行城市更新業務的網上申報，建立全市城市更新項目的全過程監管系統，定期向市查違和城市更新工作領導小組報告項目實施情況。

（二十四）市規劃國土主管部門及各區政府應建立城市更新項目優先集中審批機制，內部優化調整和充實城市更新業務部門人員，集中辦理城市更新相關審批業務，提供一站式服務，進一步簡化管理流程，提高審批效率。

（二十五）市規劃國土主管部門、市政府其他相關職能部門及各區政府應當加強和優化政府服務，及時總結梳理本暫行措施實施中的經驗和問題，加快制定和完善城市更新配套政策，充分調動各方積極性，形成全市上下共同推進城市更新工作的合力，為城市更新項目實施工作提供有力保障。

（二十六）本暫行措施自公布之日起施行，原深圳市人民政府辦公廳《印發關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施的通知》（深府辦〔2012〕45號）同時廢止。

 

 

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